Come viene redatto un contratto di compravendita di terreni: regole e procedura per la registrazione • Tutto sulla riparazione. Consulenza professionale

Qualsiasi transazione legale con diritti di proprietà immobiliare richiede un attento studio e preparazione preliminare, poiché ci sono molte sfumature. Oggi vi diremo come viene formalizzata una transazione di compravendita di un terreno, in quali casi è obbligatoria. Inoltre, ti parleremo delle caratteristiche che devono essere prese in considerazione dai titolari del copyright.

Condurre una transazione

Innanzitutto, notiamo che l’acquisizione di un lotto può avvenire in due modi, a seconda di chi è il proprietario: lo Stato (rappresentato dalle autorità municipali) o un individuo. In entrambi i casi, non dovresti contare su una procedura rapida, poiché l’acquisto stesso è preceduto da un periodo piuttosto lungo di raccolta dei documenti. Nel primo caso, solo l’acquirente è impegnato in questo, nel secondo – entrambe le parti interessate.

Passiamo al quadro legislativo. Tale operazione, la cui base è il trasferimento dei diritti di proprietà, è regolata dal Codice Civile, ovvero dall’art. 30 del Codice Civile della Federazione Russa. Questo articolo fornisce regole, la cui osservanza aiuta a proteggere gli interessi del venditore e dell’acquirente. Hanno lo scopo di compensare la vendita e l’acquisto di un appezzamento di terreno in modo legale. E già il processo di trasferimento della proprietà degli immobili è di competenza del Codice del Land, vale a dire gli articoli 37, 15, 25 e 26.

Oltre alle principali normative che regolano il processo di conclusione di una transazione, esiste anche un documento che definisce le caratteristiche della registrazione della proprietà, questa è la legge federale n. 122. Definisce le tipologie di contratti che richiedono l’autenticazione notarile dell’acquisto e della vendita. I servizi notarili saranno richiesti in tre casi:

Proprietario del terreno – persona giuridica.
Oggetto dell’acquisto: una o più parti della trama.
Un partecipante a un contratto di proprietà è un figlio minorenne o una persona riconosciuta legalmente incompetente per motivi di salute, altri indicatori.

Pertanto, l’attuazione dell’intera procedura per la modifica dei diritti di proprietà è regolata da tre fattori principali. In base ad essi, deve essere redatto un contratto e tutti i documenti devono essere redatti. Di seguito ti diremo di più sulle funzionalità e sulle fasi..

Lavori eseguiti in precedenza con il terreno

Secondo la legge federale n. 221, adottata nel 2007, prima di vendere qualsiasi appezzamento di terreno, indipendentemente dal suo scopo, è necessario eseguire una procedura di rilevamento del terreno. Questa esigenza è dovuta al fatto che ogni sito deve essere registrato con Rosreestr, solo un tale oggetto può diventare oggetto di una transazione legalmente affidabile.

Inoltre il rilievo catastale permette di accertarsi delle esatte dimensioni dell’immobile, che i metri quadri reali corrispondano all’area dichiarata. La base per la procedura sono i documenti che confermano la proprietà. Se c’è un edificio sul territorio, è necessario allegare il passaporto ITV al pacco di documenti.

Un altro lavoro che il venditore dovrà fare è raccogliere certificati che confermino l’assenza di debiti e gravami. A tal fine, dovresti visitare gli uffici delle utenze che ti servono, nonché l’ufficio delle imposte. Qui, su richiesta, emetteranno documenti che indicano che non ci sono ricevute non pagate, così come debito fiscale sugli immobili.

In alcuni casi, potresti aver bisogno di informazioni sullo stato degli edifici (casa, stabilimento balneare, garage, fienile) situati sul territorio, nonché su eventuali restrizioni operative che sono state imposte sul sito.

Il venditore dovrebbe familiarizzare con questi requisiti in anticipo, se possibile, raccogliere in anticipo un elenco minimo di documentazione..

Registrazione e redazione del contratto di compravendita di terreni

Tale accordo legale può essere redatto in autonomia dalle persone fisiche secondo uno specifico modello con l’inserimento di tutti i dati attendibili sulle parti interessate. Ma gli avvocati raccomandano di ricorrere all’aiuto di specialisti per non entrare in una situazione spiacevole. Sia l’acquirente che il venditore dovrebbero stare all’erta. Il supporto legale aiuta a evitare errori comuni e aiuta anche a eliminare il rischio di attività fraudolente. Nella maggior parte dei casi, l’autenticazione notarile del contratto non è obbligatoria, ad eccezione delle condizioni sopra elencate. Se tuttavia decidi di fare a meno della partecipazione di un avvocato, devi prima familiarizzare con tutte le procedure e le regole per l’esecuzione di una transazione nell’ambito di un contratto di compravendita di terreni e verificare anche l’autenticità dei documenti. Si consiglia di prestare particolare attenzione a un certificato che confermi i diritti di proprietà fondiaria, nonché un documento su ciò a cui è destinato il lotto, ad esempio, per l’edilizia residenziale o per le esigenze dell’agricoltura..

Cosa dovrebbe essere nell’atto

In una versione scritta a mano o elettronica, è imperativo fornire le seguenti informazioni:

Luogo e data in cui e quando è stato redatto l’accordo.
Informazioni personali affidabili su entrambe le parti dell’accordo: cognome, nome e patronimico, dettagli di un documento di identità, numeri di telefono e indirizzi. Se una persona di fiducia è coinvolta nella vendita, è necessario allegare una procura autenticata..
Condizioni: quale oggetto è in questione, le sue caratteristiche, l’essenza della procedura.
Indipendentemente dalla presenza o meno di gravami o altri ostacoli al trasferimento dei diritti di proprietà. Questi possono essere l’arresto giudiziario, la costituzione in pegno di beni bancari, la presenza di persone registrate che sono inabili o che soggiornano in luoghi non così remoti. Se l’acquirente al momento della transazione non è a conoscenza della presenza di gravami, ma può essere invalidato.
Il costo dell’oggetto dell’accordo. Il prezzo è prescritto sia in cifre che in parole. Ecco il metodo di calcolo, ad esempio, contanti o bonifico bancario.
Motivi che possono portare alla risoluzione.

Inoltre, vengono indicati ulteriori elementi se discussi dalle parti interessate. La condizione principale è che siano legali e non violino i diritti di nessuno..

A cosa prestare molta attenzione

Indipendentemente da dove concludi un contratto per la vendita di un terreno, una casa o un notaio, dovresti prestare particolare attenzione ai seguenti punti:

Regolamento sul riacquisto di terreni da parte del venditore. Un tale marchio non giocherà nelle mani dell’acquirente, vale la pena insistere sul fatto che non lo sia.
La presenza di ingombri. Assicurati di controllare se la proprietà è stata sequestrata o forse è stata impegnata dalla banca.
Prezzo. Dovresti guardare il valore catastale, così come il valore di mercato, indicarli al titolare del copyright. Questo ti aiuterà a contrattare..
Restrizioni sull’esecuzione di qualsiasi azione. Ad esempio, è stato imposto un divieto ad alcuni tipi di costruzione, poiché le comunicazioni sotterranee passano su questo territorio, che può essere danneggiato.
Un’ipotetica possibilità che lo Stato prenda un appezzamento di terreno. Ad esempio, se si trova nella zona di esclusione e qui è prevista la costruzione di un’autostrada.

Queste sono le difficoltà più comuni che deve affrontare l’acquirente. Purtroppo non è così facile verificare la purezza giuridica del riparto. Ma acquistare sul mercato secondario ha i suoi vantaggi, in particolare, non è necessario rilasciare un passaporto catastale dopo l’acquisizione, ordinare un rilievo di rilevamento del terreno, ecc..

È altrettanto importante nella fase di preparazione trovare una società di costruzioni collaudata. Un ampio database di specialisti è raccolto sul sito web https://conceptualhouseplans.com/.

Campione

Uno dei modi più semplici per redigere un contratto è utilizzare un modulo già pronto. Può essere trovato nel pubblico dominio su Internet, alleghiamo un esempio di seguito:

Dovrai solo stampare questi fogli in formato A4 e compilare tutti i campi vuoti. Questo deve essere fatto in duplice copia: il primo rimane con il venditore, il secondo conferma i nuovi diritti sulla proprietà dell’acquirente.

Un altro punto è l’indicazione dei collegamenti alle applicazioni. Possono essere documenti aggiuntivi, ad esempio un passaporto catastale o un atto di rilevamento del terreno. Se li aggiungi al pacchetto generale, assicurati di indicarlo nel testo dell’accordo.

La procedura per la redazione di un contratto per la vendita di terreni

Tutte le procedure sono rigorosamente regolamentate, sono allineate in più fasi secondo le regole:

I partecipanti alla transazione raccolgono tutti i documenti necessari. È molto importante tenere conto del fatto che alcuni certificati hanno un periodo di prescrizione e devono essere effettuati poco prima che venga effettuato il trasferimento dei diritti. Questi includono, ad esempio, un certificato che conferma che non ci sono gravami, debiti, tasse non pagate per questo oggetto..
Redazione di un contratto di pre-acquisto. In realtà, questa è una promessa scritta del venditore, ma questo documento non può garantire la conclusione successiva.
Rilievo del terreno con redazione di atto.
Controllo di tutta la documentazione.
La firma della fattura di vendita stessa, il processo di pagamento in un modo o nell’altro.
Se necessario o desiderato, visita dal notaio per la certificazione ufficiale.
Registrazione con Rosreestr. Questo è già stato fatto dal nuovo titolare del copyright senza la partecipazione della seconda parte..

Da questo momento, tutti gli aspetti legali sono stati completati, puoi iniziare a costruire una casa. Una società di costruzioni aiuterà in questo. Una vasta selezione di appaltatori verificati può essere trovata su concettualehouseplans.com.

Regole per la vendita di un terreno, che devono essere prese in considerazione quando si redige un contratto di acquisto e vendita

Quali motivi possono essere la ragione per cambiare il proprietario del lotto:

fattura di vendita;
volere;
donazione;
scambio di altri beni;
ordine di privatizzazione;
in qualità di capitano autorizzato di una nuova entità giuridica.

Ma nessun territorio può generalmente diventare proprietà di un individuo. In alcune situazioni questo non è possibile:

Protetto dallo stato, come una riserva naturale o un parco, zona di protezione delle acque;
Ha valore in termini di patrimonio culturale o storico generale;
Sotto la responsabilità dei militari.

Come fai a sapere se puoi acquistare questa particolare lottizzazione? Per fare ciò, è necessario fare una richiesta a Rosreestr, fornendo il numero catastale. Se non sono state identificate restrizioni, è possibile stipulare un contratto di acquisto.

Elenco dei documenti richiesti

Alcuni dei titoli saranno raccolti dal venditore anche prima della conclusione dell’affare, l’altra metà sarà già di entrambe le parti interessate. Quindi, il pacchetto finale includerà:

Passaporto catastale. Contiene informazioni dettagliate su tutti gli oggetti che si trovano sul territorio, nonché le sue esatte dimensioni..
Il contratto per la vendita e l’acquisto di un appezzamento di terreno stesso (dove trovarlo e cosa c’è scritto, abbiamo descritto sopra) – in duplice copia.
Rifiuto del soggetto della Federazione Russa di acquistare questo lotto. Questo è importante in quanto ha la priorità quando si acquista per scopi agricoli..
Estratto di Rosreestr che conferma il fatto che la parte venditrice è il titolare del copyright.
Passaporti delle persone interessate.
Certificati attestanti l’assenza di gravami, debiti.
L’estratto conto bancario dell’acquirente darà la certezza che ha fondi sufficienti per l’acquisto.

Questo è un pacchetto standard, ma a volte ci sono requisiti più estesi. Ad esempio, se ci sono più proprietari (l’opzione più semplice è un coniuge), sarà richiesto il consenso scritto del secondo proprietario.

Annullamento di atti

Esistono diversi motivi legali per invalidarlo:

Se l’accordo contiene clausole che violano i diritti di qualcuno o sono illegali.
In caso di violazione della forma dell’accordo, nonostante sia scritto in una forma piuttosto arbitraria, le sezioni principali devono essere enunciate in esso.
Se sospetti che questa transazione sia fittizia, insignificante, cioè conclusa per un altro scopo, spesso illegale.
Se sono stati violati i diritti dei figli minori o delle persone incapaci.
In caso di minacce o altri tipi di coercizione a concludere un accordo.

Per annullare l’atto di vendita, la parte lesa deve presentare una dichiarazione di reclamo al tribunale. A seguito del procedimento, la proprietà viene restituita al proprietario originario. Ma se si sospetta un intento doloso, il tribunale può ordinare la confisca dei beni immobili a favore dello Stato..

Facciamo un esempio

In questo caso, i cittadini A e B (rispettivamente venditore e acquirente) sono compagni. Pertanto, non hanno utilizzato i servizi di un avvocato o di un notaio, ma hanno deciso di fare tutto secondo l’opzione più semplice. Ma non hanno tenuto conto del fatto che per la registrazione ufficiale dei diritti all’assegnazione sarebbe stato richiesto un atto di rilevamento del terreno.

I partecipanti hanno firmato l’atto di vendita, già di fatto considerando l’iter concluso. Il cittadino A ha ricevuto il denaro per intero, è persino riuscito a spenderlo parzialmente, e B ha portato materiali da costruzione, ha stipulato un accordo con una società di costruzioni e ha iniziato la costruzione. Ma quando l’acquirente si è recato a Rosreestr con una dichiarazione per registrare ufficialmente l’assegnazione a suo nome, è stato rifiutato perché non è stato raccolto l’intero pacchetto di documenti – non c’era alcun atto di rilevamento del terreno.

Grazie ad una profonda conoscenza, le parti dell’accordo sono state in grado di risolvere la questione in modo pacifico: hanno svolto i lavori per determinare il markup, quindi hanno riformulato l’atto di vendita e lo hanno registrato presso Rosreestr. Ma la storia è istruttiva per coloro che stanno pianificando un acquisto da una terza parte: è necessario monitorare attentamente la selezione dei titoli.

Riassumiamo

Nell’articolo abbiamo spiegato come formalizzare correttamente un accordo utilizzando un contratto di compravendita di terreni, dove concluderlo, cosa dovrebbe contenere e quali insidie potresti incontrare. Ti consigliamo di cercare l’aiuto di avvocati professionisti: questo farà risparmiare tempo e darà una garanzia di purezza legale